按揭轉擔保人兩大潛在難關【星之谷專欄 - 東方日報】

星之谷 Starpro

2023 年 5 月 19 日

上車客入息不夠、又想申請按揭買樓，可能要找親人幫忙做擔保人，以提升入息水平。但如果擔保人因為種種原因「中途離隊」，突然要找其他人幫拖時，原來隨時要繳逾萬元「轉會費」，兼且要闖過難度增強的壓力測試。

現時住宅按揭限制已經大大放寬，當準業主申請高成數按揭時，首期門檻非常低，貸款額卻因而增加，連帶最低入息要求亦隨之上升，很多時候實力不足的買家都需要找擔保人幫忙。

不過，當擔保人及後需要買樓時，為免影響按揭成數，通常會要求業主「甩擔保」，雖然法律上業主有權不同意，但由於他本身與擔保人關係是近親，確實又很難推辭。

這時候，如果業主發現自己入息已經「夠計」，可以輕易「甩擔保」；否則的話，可能要另搵親人作為新一任的擔保人。

保費差價或涉逾萬元

以林先生(化名)為例，早年他以800萬元入手一個住宅，並向銀行申請9成按揭，由於入息不足，便找兄長作為擔保人；其後兄長要結婚買樓，他便轉擔保人為姐姐。

姐姐本身有物業按揭在身，按揭保費會較其他無按揭之擔保人為高，因此林先生需要向按揭保險公司彌補保費差價。

那究竟會相差多少？按證保險公司保費表有詳盡描述。按林先生個案，800萬元申請9成按揭，保費為貸款額5%(36萬元)；轉為姐姐的話，由於其有按揭在身，保費便增至5.29%(38.1萬元)，中間須補錢21,000元；計及6折至65折保費折扣後，則需要補約12,000元差價。

壓力測試難關更大

此外，擔保人轉為姐姐後，銀行需要重新審批入息，這時候又有另一難關要過。由於姐姐本身有按揭在身，其每月供款和林先生的按揭每月供款，都需要計入供款與入息比率 (Debt-to-income Ratio，DTI)，壓力測試前後上限分別為35%及45%，即是說每月總供款不能超過每月總入息的35%，以及加息2厘後不得超過45%。

反觀若果選擇哥哥為擔保人，壓力前後的DTI上限分別是50%及60%，遠為輕鬆。故此除非姐姐人工很高，否則壓力測試其實都不容易闖過。

另要提一點是，如果姐姐本身已經申請了高成數按揭，而姐姐的按揭保險公司和林先生所採用的是不同的話，轉擔保人按揭會很難獲批；但要林先生轉另一間按揭保險公司，整個程序會變得相當複雜。

最後提醒，選擇擔保人不要揀超過60歲以上，否則按揭批核會較困難，除非擔保人聲明會和業主同住，成為「共同借款人」，則會較為順利。

子非魚

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