房貸繳11年，結果房子是別人的?! 如何避免房子被過戶?

正所謂親兄弟明算帳，每個月省吃儉用繳房貸十幾年，房子居然變成外人的。今天看到的這個新聞案例是屋主老夫婦將新買的房子登記兒子名下，兒子卻在短短兩個月就過戶給當時有結婚打算的女友。但是後來分手，過戶這件事兩老也被瞞著，結果默默地幫「別人」繳了十幾年房貸，真是戲劇化的發展。

老夫婦真是萬萬沒想到，結果哭訴無門。我便想，有沒有什麼方法可以預防這種情況，做了好多功課，硬吞了好多不懂的專有名詞，終於搞懂了...　這個情況下，避免家產淪入外人手中，最好的做法就是在購屋辦理產權登記時，同時辦理預告登記，這樣可以將房子登記家人名下，也不怕被默默賣掉或是拿去貸款。分享新聞摘錄跟更多預告登記小知識。

新聞來源：周刊王CTWANT
圖片來源：攝影師：Kat Smith，連結：Pexels
參考聲明：經好事貸同意部分轉載

新聞議題：貸款繳11年「房子變別人的」

〔周刊王CTWANT |陳頡〕貼文提到，「房子以前是他兒子在管理的，當時老人家想說讓小孩獨當一面（35多歲），所以買房後就直接登記小孩名字，貸款老人家自己背，但兒子實在管理太爛了！水電常常因為積欠被斷、為了省錢切掉第四台，換了類似衛星電視訊號的，只有幾台可以看」，甚至遇到有人要退租，小兒子也沒在約好的時間出現。

原PO接著說，「就在日前，一位L小姐突然打給其中一位房客，告知她才是這間房子的屋主，說我們之前跟房東太太簽的約都不做數，如果在幾號前不跟他重簽，就要求我們一週後搬離租屋處。我們得知後跟房東確認，她也覺得莫名其妙，房子就是她親自簽約買的，而且這些年的貸款、水電都是她在支付」。

網友表示，房東逼問兒子後才得知，「L小姐就是他的前女友，當初在媽媽買房登記他名下二個月後，他以結婚為名贈與女方了，但這件事雙方都低調沒提，所有人包含房東夫妻也完全不知情。房子是11年前買的，隔二個月贈與，等於房東夫妻背了11多年的房貸，直到女方近期突然找上門才知道，簡直晴天霹靂」。

原PO透露，房東得知真相後，趕緊聯絡對方商討，無奈女方拒接電話、拒碰面，「房東聲聲呼喚她的良心，從以前與他兒子交往期間的種種過往、金錢協助到他們老夫妻買房是用光自己的養老金，每月租金還要負擔貸款等等」，但對方始終不願溝通，讓他不禁感嘆「被騙了10多年，繳了這麼久的房貸、付了頭期，結果房子變成一位外人的」。（節錄自周刊王CTWANT）

周刊王CTWANT報導指出：老夫妻吐退休金幫買房…貸款繳11年「房子變別人的」 他曝無奈真相。有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款，就會進行預告登記。此外，在財產尚未分配完成時，為避免其他繼承人私下處分不動產，也可能會申請預告登記。

什麼是產權登記？

簡單的說，產權登記是「財產所有權登記」，為避免財產的權利歸屬不清，造成後續法律糾紛，房屋、土地等不動產，都建議向地政機關辦理產權登記。

如果購屋時是委託房仲處理房屋買賣事宜，可請房仲做產權調查，確認產權登記是否合法？出售之房產產權登記是否完整？若發現原屋主沒有辦理產權登記，就要請屋主出示其他證明，確保自身權益，房仲通常會將調查結果製成不動產說明書提供給買方。

房屋所有權登記

當你購買屋子時，應依規定在期間內向地政機關辦理建物所有權移轉登記，未來若房子的使用類型改變，也要向地政機關辦理變更。如果原屋主曾將土地抵押給第三人，購屋者要依法取得土地的合法使用權，這樣產權登記才算完整。

若是購買二手屋，而原屋主沒有辦理房子的產權登記，購屋者可向賣方索取建物的使用執照，證明該房子確實是賣方所有，多一個動作，可以避免不肖賣家刻意用假的房子地址來進行詐騙。

搞懂產權登記，不怕遭到不動產詐騙

不管買屋、賣屋、租屋、繼承，都可能面臨到產權登記的問題，搞懂產權登記的基本觀念，不只避免可能的買賣糾紛，也能更清楚掌握自身名下產權狀況。

什麼是預告登記？預告登記有什麼效力？

所謂的預告登記，屬於限制登記的一種，是為了限制不動產所有權人，也就是登記名義人，任意處份名下不動產，以保障請求權人權益的方式。

以這個新聞為例，白話來說，若父母在一開始買房登記給兒子時就辦理了預告登記，在沒有爸媽的允許下，兒子是不能夠任意處分（包括買賣、贈與、貸款等情形）這棟房子的。這樣就可以避免，如新聞中，兒子隨意將房子送給當時女友，而父母渾然不知，造成後來被分手的前女友「合法持有」哭訴無門，或是拿去借了未知的貸款背了一堆債。

此時，父母就是這棟房屋的「請求權人」，而兒子則是這棟房屋的「登記名義人」。

在預告登記未塗銷之前，兒子都不能對這棟房屋進行任何會妨害登記請求權的處分，例如：

• 不動產買賣
• 不動產過戶
• 不動產贈與
• 不動產貸款
• 不動產信託

但是，預告登記是不能牴觸強制執行命令的，如果房屋被法院判決強制執行，如假處分、查封時，即使父母是請求權人，也不能阻止房屋被法院查封拍賣。

什麼情況下會申請預告登記？

• 民間借貸時

部分以不動產作為抵押的民間借貸，債權人會以預告登記方式保障自身權益，避免債務人私自將不動產變賣。

• 掛名購屋

以第三者名義購屋時，也常會見到將房屋設定預告登記的行為，以免掛名者私售房屋。

• 家族間設定

有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款，就會進行預告登記。此外，在財產尚未分配完成時，為避免其他繼承人私下處分不動產，也可能會申請預告登記

• 夫妻間設定

夫妻二人共同出資買房，卻只登記一人時，也可能會以預告登記方式保障雙方權益。

預告登記的風險是什麼？

由於預告登記無法對抗法院的強制命令，所以如果登記名義人的財務狀況不佳，遭到法院判決假處分或查封時，請求權人可能無法主張任何權利。

不動產受預告登記，是否會被看出來？

是的。預告登記會顯示在土地建物謄本上，「所有權部」的其他登記事項欄中，只要調閱電子謄本，任何人都可以看到。

什麼時候才能塗銷預告登記？

預告登記的原因有很多，當滿足下列幾個情形時，就可以辦理塗銷。

• 請求權不存在時。意即明明不存在債權請求權，卻莫名其妙被做了預告登記，此時就可向法院訴請塗銷。
• 請求權已消滅時。債務清償完畢，債權人的請求權就不復存在，此時可持清償證明向地政事務所申請塗銷。

預告登記可以自己申辦嗎？要本人親自辦理嗎？

預告登記可以由登記名義人親辦，也可以由請求權人或代書辦理。但準備好資料自行到地政事務所辦理，就可以省下一筆代辦費用。

當有借貸關係時，進行預告登記通常是為了保障債權人的權益，但是某些不肖民間借貸業者卻會趁著取得印鑑證明的機會，偷偷將房產辦理預告登記。在申辦融資時，一定要睜大眼睛，以免上當受騙。