法律KnowHow系列：20分鐘了解租屋問題(三)社區空間檢查

前言

先說明社區空間的定義，就是比前一篇 法律KnowHow系列：20分鐘了解租屋問題(二)區域環境檢查 中所提到的區域更靠近租屋的環境。以具備一樓平面空間的社區而言，就是圍牆內到租屋房門前的所有區域。這樣的區域，在沒有一樓平面區域的的電梯大樓而言，就是大樓大門進入後到租屋門前的空間。而以沒有電梯的公寓而言，就是指所有所公寓所有人共同擁有的公共空間。這篇是以租住房屋以外的區域為主，分租將在下一篇文章中討論。本篇所提及的區域內常見的各種事件，筆者都會在這篇中提出討論，惟囿於篇幅，本篇不會提出相關法令及處理機制，以及這個區域內發生問題後的處理及權益分析，與實務相關的問題稍後會考慮以專題的方式另外撰文。此外，本篇範圍遇到的問題或其他生活中實際遇到的相關問題，也歡迎各位客倌提出自己的疑問，筆者會盡量解答。

主文

這一篇我們討論到租屋時的社區環結，其實很多客倌可能會考慮，社區層級的各種議題，主角多半是所有權人，也就是房東們，這個部分對於承租人而言有甚麼問題可以注意呢？其實問題還真不少。而且，社區層級出現的問題，其實影響到的多半是隱性的權利，例如逃生設備不齊，只有發生需求的時候才會知道後悔，又例如公共設施無法使用，但是去租屋的時候看到設備有在，卻不知道其實不能用，這些都是對承租人來說非常重大的權益損害，偏偏這些東西通常又是主要誘因，但是以台灣契約習慣，這些又不可能記載在合約中，而且很難在真正在遷入以前光靠自己的觀察就看出來。而社區如果存在前述的問題，通常承租人由於缺乏表決權，所以難以推動社區就後來發現的問題提出意見或表決變更，這時候如果房東與承租人意見一致，才有可能解決問題。但是社區出現的問題可否解決，首先必須分辨清楚究竟問題是房東可以出面解決的，還是即使房東出面也難以解決的，或者根本不是房東有權利去解決的，這裡當然還有房東是否願意為承租人解決問題的態度議題，也可能是房東一票難以影響社區整體所有權人決定的情況，甚至根本不是所有權人即房東表達意見就可以解決的問題。而要選擇租屋，就需要釐清這些問題的解決方式，才能做出正確的選擇，不至於一簽約就換承租人自己困在社區環境的困境中沒辦法脫身。那麼，這個層面究竟有那些社區問題需要在租屋考量時就先觀察以便做為決策考慮的能？要觀察的要點，主要分為四個層面：安全、公共機能、社區秩序、其他特殊情況

一、安全

社區的安全問題，比家裡的安全問題更重要，因為家裡自己熟，出了任何問題要逃命或者要解決，相對選項會比較順手，可出門到了社區空間，如果社區夠大，連同一層遠端的逃生梯是否能開啟可能都不清楚，所以一旦出事，就直接可能損害承租人的權益。因此，在這個部分，在簽租約之前就應該充分的了解，該打聽清楚的也不要害怕詢問管理員及其他社區人士，房東有能力解決的也應該先要求記錄在合約中變成承諾，如此一來至少不至於以後出了問題又因不屬於合約約定事項而無法擺脫租約。這樣的問題主要有下列幾類：

1. 大樓防震

一般住房，在都會區多半是公寓以上的樓房。所謂的公寓，主要是指40年以上房齡，6層樓以下沒有電梯的老舊房舍。華廈，指的是7-10層的電梯樓房。大樓，指的是10層以上的電梯樓房，大樓通常設有停車場及較大的公設比，而且會有管理員或警衛。這些標準，在不同的業者口裡會有一些細微的差異，然而無論是哪一種樓房，其實在結構跟建築工法的差異都不小，因為各種樓房有不同的結構、建築品質及耐用年限，很難直接說哪種樓房可以有比較高的耐震條件。不過建築強度不外乎材質老化條件、遭受過的破壞及程度，以及當前的承受重量。以承租人而言，要了解這些其實是非常困難的，就算有人告知，也無法確認。所以最簡單的檢查，主要是了解建築物的壽命，確認過去有無發生過可以上新聞的建物問題，以及簡單的外觀目測。儘管較新的建築工藝會有比較好的抗震係數，但是這不是耐震的保證，只是盡量增加當破壞大樓的地震發生時住戶的逃生機會而已。較老的房子儘管由於較少樓層，所以結構承重較輕，可能感覺比較耐震，可是由於房齡所致不可避免的年代舊化，所以就算結有經驗的構技師跟建築師質地勘測，都未必能知道一棟房子可以在何種程度的地震之下，繼續使用多久。說了這麼多，只是告訴讀者不要太相信工法或樓層大小，觀察有無實際發生過的問題，了解是否為海砂屋更重要。至於從社區層面觀察，則是要看這棟大樓有無地下結構，位置在靠山或靠水，是否建立於地下水層較厚的城市，這些，都會影響一棟建築的耐震係數，一般而言靠山的建物，比靠水的近物會有較穩定的地下結構，而有特別去整理地下結構的建物，當然也可能會有較佳的結構耐性。不過說到底還是一句話，每棟房子都有其結構、建築歷史及採用工法的差異，即使是同一建案的建築，都可能由於位置的差異而導致強弱不一，不能一概而論。

2. 消防及逃生通道

儘管不同年代的建物，對於消防逃生設計會有不同的標準，這些標準全繫於建築年代的消防法規。但是以社區空間的逃生標示、逃生通道的管理、公共空間的警報器設置及公共空間備置的消防器材來說，則是單一標準，所以每個樓梯或逃生梯的位置有無設置明顯的標示，一定距離有沒有感溫警報器以及消防滅火器等等，可以在看房的時候順便觀察。只要都有依照規定出現，滅火器等物品也有定期檢修保養的檢查表，滅火器的壓力顯示正常，大致上可以放心，因為這意味著房屋公共安全方面有遵守相關規定。當然，可以的話最好從租屋處往最近的逃生通道檢查一輪，確定逃生通道沒有被堵塞以及出入口沒有被封死。自己的安全，還是得自己確保。

3. 公共門禁及出入安全

公共空間，以公寓而言主要就是頂樓、樓道及地下室，以華廈而言多了電梯及一樓的電梯廳，以大樓而言還要加上停車場、一樓公共區域及其他公設，所以公共門禁可能包括從社區大門、樓房的一樓入口以及其他公共區域的門禁在內，公寓可能連一樓大門都並非常設，通常樓梯的照明就更為重要，許多安全隱患就存在於公寓樓梯的陰暗處，畢竟如果沒有一樓門禁，連出入人口都無法確保沒有外人，自然容易有安全風險。不過充分妥善的照明，甚至各戶門前自設監控，可能都會對於樓道安全性有所幫助。在有管理員或警衛的華廈或大樓，樓道或無人區的安全至少有巡邏者甚至監控可以協助維護，承租人只需要確認警衛巡邏的區域、頻率或者監控是否確實，有無維護或記錄保存規定，應該就比較能確定社區安全是否可靠。

4. 警衛與監控

在有警衛的社區，安全有賴於與社區簽約的保全公司，查核保全公司的歷史，詢問鄰居對於保全有無負面評價，通常就可以確認社區的公共區域安全是否可靠，也可以了解一下警衛的工作範圍，千萬不要想當然的認為他們的工作有那些，警衛與管理員是不同的職責，而警衛的工作全由契約決定。

二、公共機能

社區的公共機能主要就在於維護，不要小看維護，光是每天的飲用水，如果水塔或水管受到汙染，一個人就得喝進多少髒污？見微知著，如果你近一個樓房，除了一定沒人管的公寓型建築以外，但凡有封閉式公共空間的大樓，社區內的公共區域卻很明顯的無人維護，讓承租人看屋時，沒進門就感覺處處髒汙的那種大樓，很有可能連水塔都不會有人去清。所以，為了住得安心、健康，承租人看屋的時候，也是得在社區環節，多看一看這個標地的公共區域，不要給房東一句"那是公共區域不在租約範圍內"就搞到進退失據，房東越是不想讓承租人仔細看的，絕對越有問題。至於那些要看呢？至少應該注意下面所列。

1. 水塔、供水

水塔能否定期維護以及肥水抽除，是公寓僅有的定期維護項目。一般而言，有業主自住的房舍就不需要擔心水塔這些的定期清潔問題，自己住的設施通常都會維護得比較好。但是很多單身宿舍及學生出租大樓，其實完全沒有業主願意住在一起，因為年輕人多，難免有各種狀況。這個時候，沒有業主住在大樓內，問題可能就有點微妙了，只要業住無法協調出較佳的定期維護機制，很有可能就沒人清理水塔。這種設施有沒有人去維護，甚至都不需要打開封口，只要靠近水塔的檢查口附近聞聞看就知道，有水的設施本就容易生黴，如果還有蟑螂或其他臭味，毫無疑問的需要立即清理。

供水問題，除了水塔以外，還有馬達，一個華廈以上的樓房，馬達至少會有兩組，一組會在大樓下方的入水槽，一租在大樓頂樓的水塔處，不過由於各大樓建案的不同，也會略有差異。馬達不維護，供水就會不給力，不是洗澡出水沒力而已，可能開水龍頭就不會有水，這種時候除了檢查管線，其實最主要就是看看馬達如何了，當然最好的是有檢修紀錄表的馬達，這種民生必需品等到故障才找人來看，至少也要等好幾天，定期的檢修絕對有必要，而且也不能省錢，該花的保養費必不可少。承租人只要檢查馬達外觀是否正常，聲音是否順暢以及有無定期檢修紀錄即可，其他的，只能問房東，而且房東也未必清楚。

2. 排水、汙水

社區層面的排水主要指的是公共區域的管線以及各房外接到下水道的汙水管，而社區的汙水其實是廁所排至化糞池，這兩個部分，分別是排水管線維修的問題，以及化糞池的定期清理。兩者由於都是牽涉到許多不同所有權房屋以及經過管線的位置，容易因為管線的破裂或滲漏而產生糾紛。而這兩種問題都同樣的很容易由於異物而產生堵塞，而堵塞清疏以及破裂滲漏問題，經常會導致房屋住戶不滿，也可能是導致前一承租人搬走的原因，所以揭盤的可能得直接面對問題。以社區角度而言，承租人在看房時，建議多問問附近居民有無相關訊息，有無放棄既有管線改接明管的現象，以及公共區域有無明顯滲漏或異味的問題，這些是房東也無法遮掩的，一但出現問題，很可能導致租屋難以使用，所以務必檢查。

除了管線以外，還有雨水排除的問題，雨水一旦在公共區域淤積，可能導致樓房各處均出現牆面的滲漏，所以大雨後可以檢查看看公共區域各處有無積水現象。

3. 公共照明、電梯

電梯及公共照明，主要就是在居住樓層往外的聯通通道，例如走廊、穿堂、各樓電梯廳、電梯或樓梯間。這些地方的照明情況，通常也會影響住戶的心情以及公共空間的安全，而為了省錢導致這些地方都照明不足甚至損壞不維護的情況，不是樓房的公共管理出現的問題，就是迴護經費不足，連簡單的照明都無法維護，可想而知電梯也很難集資維護，而電梯一旦疏於維護，最好就別搭了，有點刺激。

4. 公共垃圾收集及清運

社區集中垃圾收集及清運，這個部分由於包含回收，通常資源回收的收入可以抵免部分清運費用，所以運作得宜的社區這個部分的負擔並不至於太重，而且能組織社區共同安排垃圾清運的樓房，基本上可以比較放心公共維護管理上，至少有一定的規模。所以承租人看屋時，需要注意的僅是蒐集位置是否會造成味道影響居住品質，以及清運是否即時等等，當然好的管理必然也有適當的管理辦法，這些資訊應該通知住戶並供查閱，通常在社區公告處或管理員處可以得知。

5. 公共空間 - 頂樓、一樓花園、停車場、社區共用設施

公共空間可以是公寓樓房的頂樓以及地下室，也可以多到社區共用的一樓空間、停車場的公共空間、社區運動娛樂設施以及公共大廳等。這些公共區域，可能會有人習慣性占用、堆棧，也可能很多人不知道誰在使用，這個部分其實主要是所有權人的問題，但是，為了不影響租屋時的正常使用，承租人可以就自己租屋的出入動線、平日曬衣、遛小孩的空間，以及停車出入的情況，了解是否有可能受到其他所有權人使用情況妨礙。

6. 信箱及代收

居住的樓房有管理員可以代收信件是很方便的事情，可是作為承租人，最好不要想當然耳認為管理員都會提供服務，應該先行了解是否需要簽代理授權，並且確定代收郵件的管理以及移交方式是否適當，有無遺失郵件的可能，避免發生以為可以代收，其實沒授權就不收件，或者沒有好的管理方式，被冒領或掉件的問題。

7. 聘僱幹事及管理員

社區聘僱幹事及管理員，這兩種職務是與社區所有住戶都息息相關的服務人員。社區各項事務的安排及處理，除了管委會負責監督以外，主要是由聘僱幹事及管理員負責進行。因此承租人可以抽空了解管理員及幹事在社區的工作職責，若有任何需要才能在其職權中尋求幫助。

三、社區秩序

1. 公共區域

一個樓房的公共區域，對於承租人而言最重要的應該就是晒衣場跟停車場了，日常需求都用得到，但是這個部分有可能發生被其他人佔用的情形，例如頂樓曬衣場被人鎖起來，或者停車位附近被堆置雜物。像這種情況如果發生，如果光用口頭要求排除無法解決，除了所有權人也就是房東出面以外，基本上就是無解，所以不要被房東說有，就很滿意的簽約，要記得去查看，如果是連房東都無法排除的佔用，那麼光靠承租人自己通常也解決不了，而這些公共區域，卻有可能被列在租約中，變成租屋時附加的空間使用權，這樣就變成權益受損，應該特別注意。除此之外，公共樓道、走廊或逃生出口都應該要注意有無被他人的雜物阻擋占用，這不僅是使用權益的問題，可能也會變成逃生的阻礙。

2. 噪音

社區空間出現的噪音問題有幾種，固定的噪音如早上的社區廣場舞、馬達、洗衣機運作甚至馬桶沖水，不固定的噪音如深夜影片聲音太大、其他住房吵架、年輕人網遊連線對戰、社區附近車輛或重型機車集結的噪音、兒童的喧鬧聲或家具搬棟房屋修繕等等。最後，有一種最惱人的，是低頻噪音，有些人聽覺敏銳而且剛好住房附近有機房或某些社區設施，可能會連續的製造低頻的噪音，如果剛好居住者聽得很清楚，很可能會影響到居住品質，甚至根本就讓人無法入睡，這種情況甚至可能換個承租人聽覺不敏感就感受不到的，是最難解決的問題。這些噪音問題，有的可以靠社區協調解決，例如請社區住戶盡量不要在晚上11點以後洗衣服、製造噪音，有的可以設法改善，例如增加馬達或固定設備的隔音，有些就無法改善甚至可能找不到噪音源，只能搬走了事，這些在租屋前，只能盡量找機會觀察，即使是住一晚都未必能馬上發現，承租人得自己小心。

3. 寵物排泄物及公物損壞

有養寵物的都知道，自己收拾很辛苦，但是既然養了就應該自己解決。承租人自己居住的社區，如果其他住戶有養寵物，有可能會有排泄物或尿騷味，如果發現就可以了解有管理不當或者有人總是違規的情況。至於破壞公物，通常社區公共區域的公物會有管理者檢修維護，可能放置公共區的家具是堪用的淘汰家具，所以發現被寵物或者人為損毀，大部分情況是由社區公共維護費用解決或者直接淘汰，不過如果有人總是隨意破壞，有可能會增加公共費用，這個部分就需要在簽約前多跟鄰居聊聊才能獲知。

4. 公共費用

公共費用收取的對象是所有權人，也就是房東。但是有時候會發生共共費用轉由承租人負擔的情況，由於公共費用儘管開支廣泛，多半是社區公共開支，所以房東會說明這些是使用者付費，承租人在看到公共費用繳付條款時，應注意是否有固定額度，是否有分列的不同款項，一般而言像公共水電費、管理費、垃圾清運費等，可以由承租人負擔，不過像電梯維護等較高額度費用，就應該與房東商議不應由承租人負擔。

四、其他

其實社區會出現的問題很多，由於住戶多甚麼人都有，所以問題多半與人有關，最常見的難以解決的問題是惡鄰，例如黑社會的人物、酒鬼、債務人、缺乏公德心等等，多為製造社區其他人困擾者，如果是黑社會的人，出入碰到就會害怕，不過這種人其實沒過節比較少在自己住的地方搞風搞雨。酒鬼則是容易酒後破壞公物、汙染環境或單純的找不到回家的路。債務人欠錢，總有債權人上門，儘管有針對性，也會搞得整棟樓或整個社區不得安寧。缺乏公德心的鄰居就要看發生甚麼事情。總之，有這樣的鄰居，容易在社區環境製造生活上的困擾，這些得像其他住戶或村里長打聽才有辦法知道，承租人得自行注意。

小結

社區問題，說大，其實不會大到難以解決，通常有錢都可以解決。說小，又不是能完全無視，就像嘴裡的魚刺，不拿出來總是影響生活。從承租人的角度來考量，可以事前發現的問題，不如就迴避比較好，等簽約入住了才發現問題難以解決，心情總是不太美麗。不過如前文說明，很多的問題不是看幾次房就可以發現的，除非有針對性的準備去觀察。就如許多人看屋，知道要先確認有無漏水，可是卻很少人有空特別等颱風過後去檢查有沒有積水漏水等問題一樣，只能提醒一些應該注意的地方，請承租人在簽約前就要小心注意，其他很多沒有辦法看到的問題，確實要租屋的時候也只能碰運氣。無論如何，如果可以先發現一些問題，至少可以自己判斷能不能忍受，或者先跟房東討論解決方式，而不是到簽約後才發現自己無法擺脫問題或租約，然後住得痛苦。希望大家都能順利找到如意的房子。

新文預告：租屋問題系列，下一篇將堂堂進入看房環節囉，到底租個房子要看些甚麼房屋內部的問題呢？房子有壁紙好不好？房東為了出租，房子都粉刷過了，是不是人真好？家具到底要怎麼挑？可以要求我需要的設備嗎？這些問題，都將在下一篇文章中揭曉，請各位客倌繼續點讚追蹤。