香港上車客困境：有收入卻買不起樓

自從我們的新節目《和你搵盤》(https://youtu.be/4OTmqJLgomY) 開播後，不少谷友都問我們，如有一定資金與月入，在某些區份究竟有何上車盤選擇，但我們在協助谷友尋找放盤拍攝時，也發現未必每次都盡如人意，總有一些放盤是價錢適合，但地點、面積不合。不過，我們發現每次搵盤的煩惱，都與壓力測試及估價不足有關。

為何煩惱都與壓力測試及估價不足有關？

 因為大部分上車客都是有足夠入息，但卻沒有足夠首期，皆因在目前樓價高企下，$600萬的銀碼已屬於上車盤，即使透過按揭保險申請九成按揭，但計及雜費開支，首筆置業資金都起碼需要約$80萬，但不要忘記，上車盤的保養通常都不太好，或者樓齡不小，所以上車客往往都要多準備資金裝修翻新，如此一來，首筆置業資金隨時要過百萬元。

然而作為賣家，開價多數都會比市場高，讓議價的過程中有調整價格的空間，但甚麼是市場價？作為參考，最簡單的就是銀行估價，因為銀行會根據物業的價值或合約價(以低者為準)，而批出相應的按揭貸款，所以銀行估價往往都是準買家購買力的重要指標，而你會發現，每當市旺時，二手樓業主的開價往往高於銀行估價，以免物業以低於市價出售。

如果估價不足怎麼辦？最直接的方法就是補錢上會。以我們最近協助谷友尋找的放盤為例，無論是單位售價、地點、戶型、保養狀況都完全適合谷友的要求，唯獨是叫價較銀行估價高出約$80萬，如果要申請按揭，銀行最多只能批出較叫價低$80萬的相應貸款額，變相谷友霎時間要多補$80萬現金才能完成交易，但當然，如果最終能籌到$80萬現金，按揭貸款額就會減少，所需的壓力測試亦變得更容易。

如果在簽約之前已得悉估價不足，這樣還好，最怕是簽約前沒有查清楚，再被業主、代理、親友催促下胡亂簽約，之後發現估價不足而未能籌到首期，最終只能忍痛撻訂，辛苦儲下的幾十萬元付諸流水。因此，下決定之前必須做足功課，以保障自己利益。

其實，我們還遇過很多谷友的奇難雜症，包括有谷友在疫情期間被逼放無薪假，導致銀行接納的入息減少，壓力測試由過關變成肥佬；又遇過有谷友本想著有擔保人幫助，可以容易通過壓力測試，但最終銀行卻因此降低按揭成數，凡此種種都導致谷友最終要取消交易，究竟具體情況如何？

 我們下次再談。

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