按揭估價風暴 新樓業主自救手冊

近月，不同類型物業或申請人，明顯感受到按揭審批全面收緊，就算是住宅新盤正式落成、打算收樓的業主亦不能倖免，原因是銀行估不足價。面對香港「按揭大地震」，準業主又有甚麼解救方法？

先談談近日市況。由於資金成本高企，以及按揭承擔風險增加，由年初起銀行逐漸收緊按揭優惠，近日手腕更越趨嚴厲，現金回贈率史無前例跌至零。

不只如此，銀行更不斷地收緊按揭審批——針對高齡申請人士、高樓齡物業，然後延伸至自僱人士、內地收入人士、採用資產審批按揭人士，甚至是村屋、工商舖等，均全受影響。

較差物業或申請者被拒

銀行不是拒絕承造上述按揭，只是審批明顯較以往嚴謹，例如不斷要求申請人補交文件，最終申請人耐性有限便取消申請。即是說，銀行是針對質素較低物業或入息水平較弱人士，再收緊有關按揭審批。

至於高質素物業，譬如新樓，銀行也不一定門常開，這是因為以往新樓一般都以溢價賣出；當樓市回調後，銀行未能估足價，買家便不能借足意向按揭成數。

舉例，業主兩年前以建期支付方式買樓花，當時合約價1,000萬元，可申請9成按揭，首期100萬元。現時收樓在即，樓價已經跌近3成，銀行估價為700萬元，借9成按揭即630萬元，變相首期為370萬元，比當初大幅增加270萬元。

如果買家不幸地未能籌得270萬元現金，最終只能撻訂收場；而損失訂金還好，近期開始有發展商聲言會追討差價，令這些買家情況更雪上加霜。

估不足價可試另一按保公司

事實上，以往新樓甚少有估不足價情況，銀行一般都會沿用合約價計算按揭成數，但現時多個新盤跌幅甚深，銀行及按揭保險公司無計可施，最終都是要以現時估價計算按揭成數，估計未來情況越趨普遍。

而在業主角度，如果買了新樓，但銀行估不足價，有甚麼解決辦法？如果是銀行估得足價、但按揭保險公司估不足價，可以透過銀行接觸另一按揭保險公司。但要留意，大型銀行一般都隨機選用按保公司，只有少數中小型銀行可以指定選用某一間按揭保險公司，而且利率比其他銀行稍高，但為了成功申請按揭，都要「馬死落地行」。

如果兩間按揭保險公司都估不足價，可以試試一些私人按保公司，利率和銀行相若，目前新盤普遍仍可估足價，最高可申請8成按揭，但按揭保險費用比較高。

撰文： 莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁