按揭新政下 現金回贈率「爆升」4成《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府放寬按揭成數，本意是激活換樓鏈，業主細屋換大屋時亦可以申請高成數按揭，但政策竟意外地觸發銀行「派錢」——買樓上車人士或會發現申請按揭所取得的現金回贈額，比起政策前高近4成。

要解釋這個現象，先要了解銀行按揭現金回贈的遊戲規則。很多人以為銀行按揭現金回贈就是總貸款額乘以回贈率，其實這並不正確，因為現金回贈只是以「非按揭保險貸款部份」乘以現金回贈率計算 ，按揭保險部份並不包括在內。

舉一個例子便清楚明白。陳生（化名）打算入手一層1,000萬元住宅，並申請9成按揭（貸款額900萬元），以往銀行原本只借5成（即貸款額500萬元），按揭保險擔保餘下4成（即貸款額400萬元）。但由於銀行現金回贈只是以500萬元部份計算，並不會計算按揭保險擔保部份的400萬元，以現時市場最高回贈率2.8%計，現金回贈金額為500萬元 x 2.8% = 14萬元。

不過，現在金管局放寬了一般按揭成數，1,000萬元住宅由銀行原本只能借出5成，現時可以借足7成。按上述例子，假如1,000萬元住宅申請9成按揭的話，銀行原本可借700萬元，按揭保險擔保部份則為200萬元，現金回贈便以700萬元計算，即新例下銀行回贈為700萬元 x 2.8% = 19.6萬元，比以往多出40%（5.6萬元），的確有「派錢」效果。

銀行未虞減現金回贈

但很多業主會疑問，現時銀行現金回贈開支增加，未來會否調低現金回贈率？據筆者了解，銀行無意調整，畢竟現金回贈亦是市場推廣費用一部份，而且現時按揭利率較高，樓市交投相對淡靜，銀行亦有「跑數」壓力，因此回贈不能貿貿然減少，成本增加亦要「硬食」。

總括而言，今次按揭政策對於上車人士可謂是福音，因為借同一筆按揭貸款，現金回贈升了，按揭保費卻減了。

用上述例子，以往1,000萬元住宅借9成按揭，以最優惠保費65折計算，保費約為31萬元；新例下按揭保險部份減少，保費亦隨之下降，現時只需22.5萬元，慳近8.5萬元。

所以，同樣是1,000萬元住宅，現時借9成按揭，現金回贈多了5.6萬元，保費慳近8.5萬元，買樓成本實際上慳近14.1萬元。

星之谷行政總裁 莊錦輝

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